Redaktion Zinsmatch · Stand
Kurz gesagt
Die Rate einer Anschlussfinanzierung ergibt sich aus drei Zahlen: Restschuld, Sollzins und Tilgung. Bei 250.000 € Restschuld, 3,75 % Sollzins und 2 % Tilgung sind das rund 1.198 € im Monat; nach zehn Jahren bleiben 189.448 € Restschuld.
250.000 € Restschuld ×( 3,75 % Sollzins + 2 % Tilgung )÷ 12 Monate = 1.198 € Rate im Monat
- Die Rate bleibt über die Zinsbindung gleich, der Tilgungsanteil steigt
- Ein Prozentpunkt mehr Tilgung senkt die Restschuld nach zehn Jahren um rund 30.000 €
- Gerechnet mit dem Durchschnittszins der Bundesbank-Statistik, Stand August 2026
- Kostenlos und ohne Anmeldung – echte Konditionen hängen von Beleihung und Bonität ab
Wie wird die Rate einer Anschlussfinanzierung berechnet?
Die Monatsrate einer Anschlussfinanzierung ist die Restschuld mal der Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung, geteilt durch zwölf. So rechnen Banken bei einem Annuitätendarlehen, und die meisten Anschlussdarlehen sind Annuitätendarlehen: Die Rate bleibt über die Zinsbindung gleich, der Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung, der Tilgungsanteil steigt um denselben Betrag.
- Jahresrate = Restschuld × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 100
- Monatsrate = Jahresrate ÷ 12
- Beispiel: 250.000 € × (3,75 % + 2 %) ÷ 12 = 1.198 €
- Im ersten Monat entfallen davon rund 781 € auf Zinsen und rund 417 € auf Tilgung
Wie viel Restschuld bleibt je Tilgung nach zehn Jahren?
Bei 2 % anfänglicher Tilgung bleiben von 250.000 € nach zehn Jahren 189.448 € Restschuld, bei 3 % sind es 159.172 €. Ein Prozentpunkt mehr Tilgung senkt die Restschuld im Beispiel also um rund 30.000 € und erhöht die Rate um 208 € im Monat. Weil der Tilgungsanteil mit jeder Rate wächst, werden bei 2 % anfänglicher Tilgung in zehn Jahren nicht 50.000 €, sondern 60.552 € getilgt.
Die Restschuld am Ende zählt über die Rate hinaus: Diesen Betrag finanzieren Sie erneut, zu Zinsen, die heute niemand kennt. Eine höhere Tilgung oder eine Sondertilgung verkleinert ihn; eine niedrigere Tilgung hält die Rate klein und verschiebt das Zinsrisiko auf die nächste Anschlussfinanzierung. Der Rechner zeigt den Verlauf Jahr für Jahr.
| Anfängliche Tilgung | Rate im Monat | Restschuld nach 10 Jahren | Getilgt in 10 Jahren |
|---|---|---|---|
| 1 % | 990 € | 219.724 € | 30.276 € |
| 2 % | 1.198 € | 189.448 € | 60.552 € |
| 3 % | 1.406 € | 159.172 € | 90.828 € |
Mit welchem Zins rechnet der Anschlussfinanzierungsrechner?
Der Rechner arbeitet mit dem Durchschnittszins der Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank, Stand August 2026: 3,96 % Sollzins bei 5 Jahren Zinsbindung, 3,75 % bei 10 Jahren und 3,97 % bei 15 und 20 Jahren. Die Statistik weist 15 und 20 Jahre nicht getrennt aus, sondern gemeinsam als „über 10 Jahre“. Sie meldet den Effektivzins; der Sollzins, den der Rechner braucht, ist daraus zurückgerechnet. Es ist der Durchschnitt aller Neuabschlüsse eines Monats, über alle Beleihungen und Bonitäten – eine Orientierung, kein Angebot. Die Tabelle mit allen Klassen steht unter Zinsen für die Anschlussfinanzierung.
Warum weicht das Angebot einer Bank vom Rechner ab?
Ein Angebot weicht vom Rechner ab, weil Banken jede Anschlussfinanzierung einzeln kalkulieren, der Rechner aber mit einem Durchschnitt arbeitet. Je niedriger der Beleihungsauslauf und je besser die Bonität, desto günstiger fällt der Zins in der Regel aus. Verbindlich ist erst die Zahl im Angebot eines Instituts.
- Beleihungsauslauf: Anteil des Darlehens am Wert der Immobilie
- Bonität: Einkommen, Ausgaben, bestehende Kredite
- Zinsbindung: Welche Länge gerade mehr kostet, wechselt mit der Marktlage – siehe Zinsbindung 5, 10, 15 oder 20 Jahre
- Zusatzrechte: Sondertilgung und Tilgungswechsel können den Zins leicht erhöhen
- Vorlauf: Ein Forward-Darlehen kostet einen Aufschlag je Monat
Kann ich den Rechner kostenlos und ohne Anmeldung nutzen?
Ja: Der Anschlussfinanzierungsrechner ist kostenlos und funktioniert ohne Anmeldung und ohne persönliche Angaben. Die Rechnung läuft online in Ihrem Browser, die eingegebenen Zahlen werden nicht gespeichert. Sie brauchen drei Angaben: die Restschuld zum Ende der Zinsbindung – sie steht im Tilgungsplan oder im Jahreskontoauszug Ihrer Bank –, die gewünschte Zinsbindung und die anfängliche Tilgung. Die Formel ist für Haus, Eigentumswohnung und vermietete Immobilie dieselbe; unterschiedlich ist erst der Zins, den ein Institut für das jeweilige Objekt anbietet.
Häufige Fragen
Kann ich die Anschlussfinanzierung ohne Anmeldung berechnen?
Ja. Der Rechner auf dieser Seite ist kostenlos und funktioniert ohne Anmeldung und ohne Angabe persönlicher Daten. Für konkrete Angebote stellen Sie Ihre Anfrage bei Zinsmatch ein; der Kundenbereich dafür öffnet in Kürze.
Ist eine Nachfinanzierung dasselbe wie eine Anschlussfinanzierung?
Nein. Eine Nachfinanzierung ist ein zusätzlicher Kredit, wenn das erste Darlehen nicht reicht – etwa weil Bau oder Sanierung teurer werden als geplant. Eine Anschlussfinanzierung ist die Folgefinanzierung der Restschuld, wenn die Zinsbindung endet. Die Formel für die Rate ist in beiden Fällen dieselbe.
Welche Tilgung ist bei einer Anschlussfinanzierung sinnvoll?
Das hängt von Ihrer Situation ab. Rechnerisch gilt: Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld und damit das Zinsänderungsrisiko für die nächste Anschlussfinanzierung, erhöht aber die monatliche Rate – im Beispiel mit 250.000 € um 208 € je Prozentpunkt. Viele Institute verlangen mindestens 1 bis 2 % Tilgung. Die Entscheidung liegt bei Ihnen.
Wie genau ist der Rechner?
Die Formel ist dieselbe, mit der Banken rechnen; Beträge sind auf volle Euro gerundet. Der Zins ist der Durchschnitt der Bundesbank-Statistik für August 2026 über alle Neuabschlüsse, Beleihungen und Bonitäten. Ihr tatsächlicher Zins kann darüber oder darunter liegen. Maßgeblich sind die Angebote der Institute.
Gilt der Rechner auch für ein Haus oder eine Eigentumswohnung?
Ja. Die Rate hängt nur von Restschuld, Sollzins und Tilgung ab, nicht von der Art der Immobilie. Unterschiede zwischen Haus, Wohnung und vermietetem Objekt zeigen sich erst im Zins, den ein Institut anbietet.
Was passiert nach dem Rechnen?
Nichts, solange Sie nichts weiter tun – der Rechner ist unverbindlich. Wenn Sie Angebote möchten, schreiben Sie Ihre Anfrage bei Zinsmatch einmal aus: Mehrere Banken bieten darauf, Sie vergleichen und entscheiden. Für Eigentümer ist das kostenlos.
Quellen
- MFI-Zinsstatistik: Zinssätze für Wohnungsbaukredite an private HaushalteDeutsche Bundesbank
Stand: · Redaktion Zinsmatch · Beispielrechnungen mit Durchschnittszinsen der Bundesbank-Statistik, keine Beratung im Sinne des § 511 BGB. Chancen und Risiken