Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?

Bei einer Anschlussfinanzierung wird für die Restschuld eines Immobiliendarlehens eine neue Zinsbindung vereinbart – mit der bisherigen Bank oder mit einem anderen Institut, das das alte Darlehen ablöst. Der erste Darlehensvertrag legt den Zins nur für einen Abschnitt fest, etwa für zehn Jahre. Endet dieser Abschnitt, steht der Rest des Darlehens zu den dann geltenden Zinsen neu an. Die Grundschuld bleibt als Sicherheit bestehen: Bei der bisherigen Bank ändert sich daran nichts, bei einem Wechsel wird sie an das neue Institut abgetreten.

Anschlusskredit, Anschlussdarlehen und Folgefinanzierung bezeichnen dasselbe. Welche Rate sich aus Restschuld, Zins und Tilgung ergibt, zeigt der Anschlussfinanzierung-Rechner.

• Restschuld zum Ende der Zinsbindung feststellen – sie steht im Tilgungsplan Ihrer Bank.
• Neue Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgungsrecht festlegen.
• Angebote einholen und mit gleicher Zinsbindung nebeneinanderlegen.
• Vertrag schließen; beim Wechsel löst das neue Institut die Restschuld zum Stichtag ab.

Welche Arten der Anschlussfinanzierung gibt es?

Es gibt drei Arten der Anschlussfinanzierung: die Prolongation bei der bisherigen Bank, die Umschuldung zu einem anderen Institut und das Forward-Darlehen, das den Zins im Voraus festschreibt. Prolongation und Umschuldung unterscheiden sich darin, wer finanziert. Das Forward-Darlehen unterscheidet sich im Zeitpunkt des Abschlusses – es kann bei der bisherigen oder bei einer neuen Bank liegen. Mehr dazu: Prolongation, Umschuldung der Baufinanzierung und Forward-Darlehen.

Warum braucht man eine Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung braucht man, weil die Zinsbindung endet, bevor das Darlehen zurückgezahlt ist. Ein Beispiel: 250.000 € Darlehen, 3,75 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung, zehn Jahre Zinsbindung. Die Rate beträgt 250.000 € × (3,75 % + 2 %) ÷ 12 = 1.198 € im Monat. Nach zehn Jahren sind 60.552 € getilgt und 189.448 € noch offen – 76 % der Ausgangssumme.

Mit derselben Rate und demselben Zins wäre das Darlehen erst nach rund 29 Jahren getilgt. Für die Jahre zwischen dem Ende der ersten Zinsbindung und der letzten Rate muss der Zins also neu vereinbart werden, einmal oder mehrmals. Der Beispielzins ist der Durchschnitt aller Neuabschlüsse laut Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank im August 2026; Ihr Zins kann darüber oder darunter liegen.

Was unterscheidet Anschlussfinanzierung, Erstfinanzierung und Nachfinanzierung?

Die Erstfinanzierung bezahlt Kauf oder Bau, die Anschlussfinanzierung führt die Restschuld daraus nach Ende der Zinsbindung weiter, und die Nachfinanzierung ist ein zusätzlicher Kredit, wenn das erste Darlehen nicht reicht. Die Nachfinanzierung erhöht also die Schuld; die Anschlussfinanzierung ersetzt nur die Zinsvereinbarung für den Betrag, der ohnehin noch offen ist. Wer zum Ende der Zinsbindung zusätzlich Geld aufnimmt, etwa für eine Modernisierung, verbindet beides.

Das BGB verwendet keines der drei Wörter. Es spricht vom Ende der Sollzinsbindung und von einer neuen Sollzinsbindungsabrede (§ 493 Abs. 1 BGB); eine Definition der drei Begriffe enthält es nicht.

Welche Fristen gelten bei der Anschlussfinanzierung?

Bei der Anschlussfinanzierung gelten drei gesetzliche Fristen: Drei Monate vor Ende der Zinsbindung muss sich die Bank bei Verbraucherdarlehen erklären, mit einem Monat Frist können Sie zum Ende der Zinsbindung kündigen und nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist. Hinzu kommt eine Grenze aus der Praxis: Ein Forward-Darlehen lässt sich bis zu 60 Monate im Voraus abschließen. Was zu tun ist, wenn der Termin näher rückt, steht unter Zinsbindung läuft aus – was tun?.

• Drei Monate vorher: Die Bank unterrichtet Verbraucher spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist – und nennt dann den Sollzins, den sie zu diesem Zeitpunkt anbietet (§ 493 Abs. 1 BGB).
• Ein Monat: Endet die Zinsbindung vor der vollständigen Rückzahlung und ist kein neuer Zins vereinbart, können Sie mit einem Monat Frist kündigen, frühestens zum Tag, an dem die Zinsbindung endet (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
• Zehn Jahre und sechs Monate: Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Was kostet eine Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung kostet vor allem Zinsen; Gebühren entstehen nur beim Wechsel der Bank. Für die 189.448 € aus dem Beispiel ergeben 3,75 % Sollzins und 2 % Tilgung eine Rate von 908 € im Monat. Bei einem Bankwechsel kommen Kosten für die Abtretung der Grundschuld bei Notar und Grundbuch hinzu, meist einige hundert bis rund 1.500 €, abhängig von der Höhe der Grundschuld. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt zum Ende der Zinsbindung in der Regel nicht an; maßgeblich ist Ihr Kreditvertrag.

Häufige Fragen

Quellen

• § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des DarlehensnehmersBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• § 493 BGB – Informationen während des VertragsverhältnissesBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• MFI-Zinsstatistik: Zinssätze für Wohnungsbaukredite an private HaushalteDeutsche Bundesbank