Redaktion Zinsmatch · Stand
Kurz gesagt
Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die Sie bis zu 60 Monate vor Ende Ihrer Zinsbindung abschließen. Der Zins wird heute festgeschrieben, dafür verlangt die Bank einen Aufschlag je Monat Vorlaufzeit, üblich sind etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte. Bei 24 Monaten Vorlauf und 0,02 Punkten je Monat sind das im Beispiel 0,36 Prozentpunkte oder 75 € mehr im Monat.
- Vorlauf: bis zu 60 Monate
- Aufschlag: üblich etwa 0,01 bis 0,03 Punkte je Monat Vorlauf
- Abnahmepflicht auch bei fallenden Zinsen
- Rechnet sich, wenn der Zins um mehr als den Aufschlag steigt
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen, das Sie heute abschließen und das erst zu einem späteren Termin ausgezahlt wird – in der Regel zum Ende Ihrer laufenden Zinsbindung. Der Zins steht mit der Unterschrift fest und gilt ab dem Auszahlungstermin. Bis dahin zahlen Sie auf das neue Darlehen keine Zinsen; Ihr bisheriger Baukredit läuft unverändert weiter. Am Stichtag löst das Forward-Darlehen die Restschuld ab. Abschließen können Sie es bei Ihrer bisherigen oder bei einer anderen Bank; im zweiten Fall wird die Grundschuld übertragen.
Wie lange im Voraus lässt sich ein Forward-Darlehen abschließen?
Ein Forward-Darlehen lässt sich bis zu 60 Monate, also fünf Jahre, vor dem Auszahlungstermin abschließen; manche Institute bieten kürzere Höchstfristen an. Je länger der Vorlauf, desto höher der Aufschlag. Welche Schritte wann anstehen, zeigt der Fahrplan unter Anschlussfinanzierung: wann?.
Was kostet ein Forward-Darlehen je Monat Vorlauf?
Ein Forward-Darlehen kostet einen Zinsaufschlag je Monat Vorlauf, üblich sind etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte. Damit gibt die Bank die Kosten weiter, mit denen sie sich gegen steigende Zinsen absichert. Die ersten Monate sind häufig aufschlagfrei.
Der Rechner auf dieser Seite nimmt sechs aufschlagfreie Monate an: Aufschlag = (Vorlauf − 6) × Aufschlag je Monat. Bei 24 Monaten und 0,02 Punkten sind das 18 × 0,02 = 0,36 Prozentpunkte. Aus 3,75 % Sollzins (Durchschnitt der Bundesbank-Statistik, August 2026) werden 4,11 %; bei 250.000 € und 2 % Tilgung steigt die Rate um 75 € im Monat. Die Tabelle rechnet dasselbe für fünf Vorlaufzeiten.
| Vorlauf | Aufschlag | Forward-Zins | Mehr im Monat |
|---|---|---|---|
| 12 Monate | 0,12 Punkte | 3,87 % | + 25 € |
| 24 Monate | 0,36 Punkte | 4,11 % | + 75 € |
| 36 Monate | 0,60 Punkte | 4,35 % | + 125 € |
| 48 Monate | 0,84 Punkte | 4,59 % | + 175 € |
| 60 Monate | 1,08 Punkte | 4,83 % | + 225 € |
Ab wann rechnet sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen rechnet sich, wenn der Zins bis zum Ende Ihrer Zinsbindung um mehr als den Aufschlag steigt. Der Aufschlag ist der Preis für die Sicherheit: Steigt der Zins stärker, war das Forward-Darlehen günstiger als Abwarten; steigt er weniger, bleibt er gleich oder fällt er, war es teurer.
Im Beispiel mit 24 Monaten Vorlauf liegt die Schwelle bei 4,11 %: Kostet ein Darlehen in zwei Jahren mehr, hat sich der Aufschlag von 0,36 Punkten bezahlt gemacht – darunter nicht. Bei 60 Monaten Vorlauf liegt sie bei 4,83 %. Wohin sich die Bauzinsen bewegen, weiß niemand; die Rechenregel sagt nur, welche Zinsänderung der Aufschlag absichert. Ob Ihnen die feste Rate diesen Preis wert ist, entscheiden Sie.
Was passiert, wenn ich das Forward-Darlehen nicht abnehme?
Wenn Sie ein Forward-Darlehen nicht abnehmen, kann die Bank Schadensersatz verlangen – die Nichtabnahmeentschädigung. Mit dem Vertrag verpflichten Sie sich, das Darlehen zum vereinbarten Termin abzunehmen, auch wenn die Zinsen bis dahin gefallen sind oder Sie die Immobilie verkauft haben. Verletzen Sie diese Pflicht, kann die Bank den Schaden ersetzt verlangen, der ihr dadurch entsteht (§ 280 Abs. 1 BGB). Wie er berechnet wird, steht unter Nichtabnahmeentschädigung. Ein Forward-Darlehen ist deshalb eine Absicherung gegen steigende Zinsen, keine Wette auf fallende.
Wann beginnt beim Forward-Darlehen die Zehnjahresfrist nach § 489 BGB?
Die Zehnjahresfrist beginnt nach dem Gesetz mit dem vollständigen Empfang des Darlehens, nicht mit der Unterschrift (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Bei einem Forward-Darlehen einer neuen Bank ist das die Auszahlung zum Ende der alten Zinsbindung; die Vorlaufzeit zählt dann nicht mit. Wird dagegen mit der bisherigen Bank nach dem Empfang des Darlehens ein neuer Sollzins vereinbart, tritt nach demselben Paragrafen der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Empfangs. Nach Ablauf der zehn Jahre können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen; das Recht lässt sich vertraglich nicht ausschließen (§ 489 Abs. 4 BGB). Mehr dazu unter Darlehen kündigen nach 10 Jahren.
Häufige Fragen
Was kostet ein Forward-Darlehen mit 60 Monaten Vorlauf?
Bei 0,02 Prozentpunkten je Monat und sechs aufschlagfreien Monaten sind es 54 × 0,02 = 1,08 Prozentpunkte Aufschlag. Aus 3,75 % Sollzins werden 4,83 %; bei 250.000 € und 2 % Tilgung sind das 225 € mehr im Monat. Der Aufschlag je Monat ist eine Annahme, üblich sind etwa 0,01 bis 0,03 Punkte.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Rechnerisch dann, wenn die Zinsen bis zum Auszahlungstermin um mehr als den Aufschlag steigen. Wie sich die Zinsen entwickeln, weiß niemand; der Aufschlag ist der Preis dafür, es nicht wissen zu müssen. Die Entscheidung liegt bei Ihnen.
Brauche ich für ein Forward-Darlehen die Zustimmung meiner Bank?
Nein. Sie können ein Forward-Darlehen auch bei einer anderen Bank abschließen. Zum Stichtag wird die alte Bank abgelöst und die Grundschuld übertragen.
Was passiert, wenn ich die Immobilie vorher verkaufe?
Dann bleibt die Pflicht bestehen, das Darlehen abzunehmen; nehmen Sie es nicht ab, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Klären Sie das vor Abschluss mit dem Institut.
Zahle ich in der Vorlaufzeit schon Zinsen für das Forward-Darlehen?
Nein. Bis zum vereinbarten Auszahlungstermin zahlen Sie auf das Forward-Darlehen keine Zinsen; Ihr bisheriges Darlehen läuft bis dahin zu den alten Konditionen weiter.
Wie genau ist der Forward-Rechner?
Er zeigt eine Größenordnung. Ausgangszins ist der Durchschnitt der Bundesbank-Statistik (3,75 % Sollzins, August 2026); den Aufschlag je Monat und die aufschlagfreie Zeit legt jedes Institut selbst fest. Verbindlich ist das Angebot.
Quellen
- MFI-Zinsstatistik: Zinssätze für Wohnungsbaukredite an private HaushalteDeutsche Bundesbank
- § 280 BGB – Schadensersatz wegen PflichtverletzungBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
- § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des DarlehensnehmersBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
Stand: · Redaktion Zinsmatch · Beispielrechnungen mit Durchschnittszinsen der Bundesbank-Statistik, keine Beratung im Sinne des § 511 BGB. Chancen und Risiken