Redaktion Zinsmatch · Stand
Kurz gesagt
Prolongation bedeutet Verlängerung: Sie vereinbaren mit Ihrer bisherigen Bank eine neue Zinsbindung für die Restschuld Ihres Darlehens. Vertrag und Grundschuld bleiben bestehen, ein Notar ist nicht nötig. Das Angebot kommt aber meist ohne Wettbewerb zustande – ob der Zins marktgerecht ist, zeigt erst ein Vergleich.
- Kein Notar, keine neue Grundschuld
- Die Bank unterrichtet Verbraucher spätestens 3 Monate vor Ablauf (§ 493 Abs. 1 BGB)
- 0,1 Prozentpunkte bei 250.000 €: rund 21 € im Monat
- Zum Ende der Zinsbindung ist stattdessen ein Bankwechsel möglich
Was bedeutet Prolongation?
Prolongation bedeutet Verlängerung: Bei einer Baufinanzierung ist es die Vereinbarung einer neuen Zinsbindung mit der bisherigen Bank, wenn die alte ausläuft. Das Wort kommt vom lateinischen prolongare, verlängern. Darlehensvertrag und Grundschuld bleiben bestehen; neu festgelegt werden der Sollzins, die Dauer der Zinsbindung und auf Wunsch Tilgung und Sondertilgungsrechte. Die Prolongation ist damit eine von drei Formen der Anschlussfinanzierung – neben der Umschuldung zu einer anderen Bank und dem Forward-Darlehen.
Wie läuft eine Prolongation ab?
Eine Prolongation läuft so ab: Die Bank teilt mit, ob und zu welchem Zins sie verlängert, Sie prüfen das Angebot, und mit Ihrer Unterschrift gilt die neue Zinsbindung ab dem Ende der alten. Im Einzelnen:
- Mitteilung: Bei Verbraucherdarlehen unterrichtet die Bank spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist, und nennt den Sollzins, den sie zu diesem Zeitpunkt anbietet (§ 493 Abs. 1 BGB). Oft kommt das Angebot drei bis sechs Monate vorher.
- Kreditprüfung: Eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung schreibt das Gesetz bei Immobiliendarlehen an Verbraucher für die Anschlussfinanzierung durch dieselbe Bank nur vor, wenn der Darlehensbetrag deutlich erhöht wird (§ 505a Abs. 2 und 3 BGB).
- Unterschrift: kein Notar, kein Grundbuch – die Grundschuld bleibt, wie sie ist.
- Zehnjahresfrist: Mit der neuen Zinsvereinbarung beginnt die Frist für das Kündigungsrecht nach zehn Jahren neu (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Prolongation oder Umschuldung – was ist der Unterschied?
Bei der Prolongation bleiben Sie bei Ihrer Bank, bei der Umschuldung löst eine andere Bank die Restschuld ab. Am schnellsten ist die Verlängerung: ein Angebot unterschreiben, keine neue Grundschuld. Die Umschuldung macht mehr Arbeit und kostet Gebühren, eröffnet dafür den Vergleich mehrerer Angebote. Zum Ende der Zinsbindung ist der Wechsel in der Regel ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich; maßgeblich ist Ihr Kreditvertrag. Wie lange beide Wege brauchen, steht unter Wie lange dauert eine Anschlussfinanzierung?.
| Kriterium | Prolongation | Umschuldung |
|---|---|---|
| Aufwand | ein Angebot prüfen und unterschreiben | Anfrage, Unterlagen, neuer Darlehensvertrag |
| Grundschuld | bleibt bei der bisherigen Bank | wird an die neue Bank abgetreten |
| Kosten | keine für Notar und Grundbuch | meist einige hundert bis rund 1.500 €, abhängig von der Höhe der Grundschuld |
| Vergleichbarkeit | ein Angebot, ein Zins | mehrere Angebote nebeneinander |
| Kreditprüfung | gesetzlich nur bei deutlicher Erhöhung des Darlehens (§ 505a Abs. 3 BGB) | vollständig durch die neue Bank (§ 505a Abs. 1 BGB) |
Was macht ein Zinsunterschied bei der Prolongation aus?
Ein Zehntelprozentpunkt macht bei 250.000 € Restschuld rund 21 € im Monat aus (250.000 € × 0,1 % ÷ 12 = 20,83 €). Bei 0,3 Punkten sind es 62,50 € im Monat und 750 € im Jahr – über zehn Jahre 7.500 € mehr an Raten bei gleicher anfänglicher Tilgung; die Restschuld ist am Ende um rund 1.000 € niedriger, weil bei höherem Zins der Tilgungsanteil etwas schneller wächst.
Dem stehen bei einem Wechsel die Kosten für die Abtretung der Grundschuld gegenüber: meist einige hundert bis rund 1.500 €, abhängig von der Höhe der Grundschuld. Die Rechenregel: Kosten des Wechsels geteilt durch die monatliche Ersparnis ergibt die Monate, nach denen sich der Wechsel bezahlt gemacht hat.
- 0,1 Punkte bei 250.000 €: rund 21 € im Monat, 250 € im Jahr
- 0,3 Punkte: 62,50 € im Monat, 750 € im Jahr
- Beispiel: 1.000 € Wechselkosten ÷ 62,50 € Ersparnis im Monat = 16 Monate
Was sagt der Durchschnittszins der Bundesbank über mein Prolongationsangebot?
Der Durchschnittszins der Bundesbank zeigt, wo ein Prolongationsangebot im Markt steht – nicht, ob es für Ihren Fall gut ist. Der Rechner auf dieser Seite vergleicht den Sollzins aus dem Schreiben Ihrer Bank mit dem Durchschnitt aller Neuabschlüsse für über 5 bis 10 Jahre Zinsbindung: 3,75 % Sollzins im August 2026 (Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank). Ein Angebot mit 3,90 % liegt bei 250.000 € und 2 % Tilgung um 31 € im Monat darüber.
Der Durchschnitt fasst alle Beleihungen und Bonitäten zusammen und enthält auch Bauspardarlehen. Weil Sie bereits getilgt haben, ist Ihr Beleihungsauslauf meist niedriger als bei einer Erstfinanzierung – dann kann auch ein Angebot knapp unter dem Mittelwert noch Spielraum haben. Umgekehrt ist ein Angebot darüber nicht automatisch überhöht. Was für Ihren Immobilienkredit möglich ist, zeigen nur Gegenangebote; welche Wege zur Anschlussfinanzierung es dafür gibt, steht auf einer eigenen Seite.
Kann ich über das Prolongationsangebot verhandeln?
Ja, über ein Prolongationsangebot lässt sich verhandeln, und ein konkretes Gegenangebot ist dafür das stärkste Argument. Manche Banken bessern nach, wenn sie sehen, dass Sie vergleichen. Annehmen müssen Sie das Angebot nicht. Verhandeln lassen sich neben dem Zins auch die Tilgung, Sondertilgungsrechte und die Länge der Zinsbindung. Am Ende stehen Zahlen nebeneinander: Rate, Restschuld am Ende der Zinsbindung, Kosten eines Wechsels.
Häufige Fragen
Was heißt Prolongation auf Deutsch?
Verlängerung. Bei einem Immobilienkredit ist damit die Verlängerung bei der bisherigen Bank gemeint: Für die Restschuld wird eine neue Zinsbindung vereinbart, der Vertrag läuft weiter.
Muss ich das Prolongationsangebot annehmen?
Nein. Sie können zum Ende der Zinsbindung zu einer anderen Bank wechseln – in der Regel ohne Vorfälligkeitsentschädigung; maßgeblich ist Ihr Kreditvertrag.
Wie lange ist ein Prolongationsangebot gültig?
Das steht im Angebot, häufig sind es wenige Wochen. Wer rechtzeitig Vergleichsangebote einholt, kann beides nebeneinanderlegen, bevor die Frist abläuft.
Ist eine Prolongation immer teurer als ein Wechsel?
Nein. Manchmal ist die Hausbank am günstigsten. Das lässt sich nur durch einen Vergleich feststellen.
Kann ich bei der Prolongation die Tilgung ändern?
In der Regel ja. Mit der neuen Zinsvereinbarung lassen sich Tilgung und Sondertilgungsrechte neu festlegen.
Beginnt mit der Prolongation die Zehnjahresfrist neu?
Ja. Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren knüpft an den vollständigen Empfang des Darlehens an; wird danach ein neuer Sollzins vereinbart, tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an dessen Stelle (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Quellen
- § 493 BGB – Informationen während des VertragsverhältnissesBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
- § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des DarlehensnehmersBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
- § 505a BGB – Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei VerbraucherdarlehensverträgenBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
- MFI-Zinsstatistik: Zinssätze für Wohnungsbaukredite an private HaushalteDeutsche Bundesbank
Stand: · Redaktion Zinsmatch · Beispielrechnungen mit Durchschnittszinsen der Bundesbank-Statistik, keine Beratung im Sinne des § 511 BGB. Chancen und Risiken