Nach der Scheidung: den Hauskredit allein übernehmen

Wie übernehme ich den Hauskredit nach der Scheidung allein?

Den Hauskredit übernehmen Sie nach der Scheidung allein, indem die bisherige Bank den anderen Partner aus der Haftung entlässt oder eine neue Bank das Darlehen ablöst und nur mit Ihnen abschließt. Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, haften beide für die gesamte Schuld: Die Bank kann die ganze Leistung von jedem verlangen (§ 421 BGB).

Eine Absprache nur zwischen Ihnen beiden ändert daran nichts: Vereinbaren Sie untereinander, dass einer die Schuld allein übernimmt, hängt die Wirksamkeit von der Genehmigung der Bank ab (§ 415 Abs. 1 Satz 1 BGB). Verweigert sie die Genehmigung, gilt die Schuldübernahme als nicht erfolgt (§ 415 Abs. 2 Satz 1 BGB) – gegenüber der Bank haften dann weiter beide. Der Ablauf in fünf Schritten:

1. 1. Klären, wer das Haus übernimmt und welcher Betrag ausgezahlt wird.
2. 2. Rate für Restschuld plus Auszahlung gegen das eigene Einkommen rechnen.
3. 3. Bisherige Bank nach der Entlassung aus der Mithaftung fragen, parallel andere Institute anfragen.
4. 4. Übertragung des Miteigentumsanteils beim Notar beurkunden lassen.
5. 5. Zum Stichtag: Auszahlung, Umschreibung im Grundbuch, Darlehensvertrag nur noch auf Sie.

Was prüft die Bank, wenn ein Partner den Kredit übernimmt?

Die Bank prüft, ob ein Einkommen allein die Rate trägt – zusätzlich zu den Lebenshaltungskosten und gegebenenfalls Unterhalt. Wird die Auszahlung an den ausscheidenden Partner mitfinanziert, steigt der Darlehensbetrag; bei einer deutlichen Erhöhung ist die Kreditwürdigkeit auf aktualisierter Grundlage neu zu prüfen (§ 505a Abs. 2 BGB). Als deutlich gilt in der Regel erst, wenn sich der Nettodarlehensbetrag um mehr als 10 Prozent erhöht (§ 7 Abs. 1 der Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung). In die Rechnung gehen ein:

• Einkommen des verbleibenden Partners
• Unterhaltszahlungen und Kinderbetreuung
• Auszahlungsbetrag an den ausscheidenden Partner
• Beleihung nach einer möglichen Aufstockung

Wie hoch ist die Rate, wenn ich die Auszahlung mitfinanziere?

Die Rate nach der Übernahme ergibt sich aus Restschuld plus Auszahlung: Monatsrate = Betrag × (Sollzins + Tilgung) ÷ 100 ÷ 12. Beispiel mit den Ausgangswerten des Rechners auf dieser Seite: 250.000 € Restschuld und 60.000 € Auszahlung ergeben 310.000 € Darlehen. Bei 3,75 % Sollzins (Durchschnitt der Bundesbank für über 5 bis 10 Jahre Zinsbindung, August 2026) und 2 % Tilgung sind das 1.485 € im Monat – 39 % von 3.800 € Nettoeinkommen.

Der Rechner auf dieser Seite ordnet einen Anteil bis 35 % als „im üblichen Rahmen“ und bis 45 % als „knapp“ ein – eine Orientierung dieser Website, keine Regel einer Bank. Institute rechnen zusätzlich mit eigenen Pauschalen für den Lebensunterhalt.

Brauche ich einen Notar, und fällt Grunderwerbsteuer an?

Für die Übertragung des Miteigentumsanteils brauchen Sie einen Notar; Grunderwerbsteuer fällt nicht an, wenn der Ehegatte oder – im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung – der frühere Ehegatte erwirbt. Der Vertrag darüber muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB); Eigentümer wird der andere erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB).

Bei der Grunderwerbsteuer unterscheidet das Gesetz zwei Fälle: Solange die Ehe besteht – also auch während der Trennung bis zur rechtskräftigen Scheidung –, ist der Erwerb durch den Ehegatten des Veräußerers ausgenommen (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Danach gilt die Ausnahme nur, wenn der frühere Ehegatte im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung erwirbt (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Ob Ihr Fall darunter fällt, klärt der Notar oder eine steuerliche Beratung.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Übernahme?

Ein günstiger Zeitpunkt für die Übernahme ist das Ende der Zinsbindung, weil Sie das Darlehen dann mit einem Monat Frist kündigen und ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen können (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Mitten in der Zinsbindung kann die Bank bei einer vorzeitigen Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 Abs. 1 BGB). Liegt das Ende der Zinsbindung nah, ist es deshalb oft günstiger, Übernahme und Anschlussfinanzierung zu verbinden.

Stimmt die bisherige Bank der Entlassung nicht zu, kann eine andere Bank das Darlehen ablösen und allein mit Ihnen abschließen. Das ist eine Umschuldung der Baufinanzierung; für Abtretung der Grundschuld, Notar und Grundbuch fallen meist einige hundert bis rund 1.500 € an, abhängig von der Höhe der Grundschuld. Den Weg zur Anfrage beschreibt die Seite Haus nach der Trennung umschulden.

Was gilt für unverheiratete Paare?

Für unverheiratete Paare gilt beim Kredit dasselbe, bei der Grunderwerbsteuer nicht. Die §§ 415 und 421 BGB unterscheiden nicht nach dem Familienstand – auch hier braucht die Entlassung aus der Mithaftung die Zustimmung der Bank. Die Ausnahmen in § 3 Nr. 4, 5 und 5a GrEStG nennen dagegen nur Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, auch frühere; unverheiratete Paare nennt die Vorschrift nicht.

Häufige Fragen

Quellen

• § 415 BGB – Vertrag zwischen Schuldner und ÜbernehmerBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• § 505a BGB – Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei VerbraucherdarlehensverträgenBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des DarlehensnehmersBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• § 502 BGB – VorfälligkeitsentschädigungBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• § 3 GrEStG – Allgemeine Ausnahmen von der BesteuerungBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• MFI-Zinsstatistik: Zinssätze für Wohnungsbaukredite an private HaushalteDeutsche Bundesbank
• § 7 ImmoKWPLV – Neue Kreditwürdigkeitsprüfung bei deutlicher Erhöhung des NettodarlehensbetragesBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• § 421 BGB – GesamtschuldnerBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• § 311b BGB – Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den NachlassBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• § 873 BGB – Erwerb durch Einigung und EintragungBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de