Redaktion Zinsmatch · Stand
Kurz gesagt
Eine Umschuldung der Baufinanzierung ist die Ablösung eines laufenden Immobilienkredits durch ein neues Darlehen bei einer anderen Bank. Zum Ende der Zinsbindung oder – mit sechs Monaten Kündigungsfrist – zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung (§ 489 BGB) geht das ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Die Kosten für Notar und Grundbuch bei der Abtretung der Grundschuld liegen meist bei einigen hundert bis rund 1.500 €, abhängig von der Höhe der Grundschuld.
250.000 € Restschuld × 0,3 % Zinsvorteil ÷ 12 Monate = rund 63 € Ersparnis im Monat
- Ohne Entschädigung: zum Ende der Zinsbindung oder nach 10 Jahren mit 6 Monaten Frist
- Die Grundschuld wird abgetreten, nicht neu bestellt
- Wechselkosten meist einige hundert bis rund 1.500 €
Was ist eine Umschuldung der Baufinanzierung?
Eine Umschuldung der Baufinanzierung ist die Ablösung eines laufenden Immobilienkredits durch ein neues Darlehen bei einer anderen Bank. Ob Sie von Baufinanzierung, Baukredit oder Hauskredit sprechen, macht keinen Unterschied: Gemeint ist das Darlehen, das durch eine Grundschuld auf Ihrer Immobilie gesichert ist. Bleiben Sie bei Ihrer Bank und vereinbaren nur einen neuen Zins, ist das keine Umschuldung, sondern eine Prolongation. Sie ist der schnellere Weg, weil nur ein Angebot zu unterschreiben ist und die Grundschuld bleibt, wie sie ist. Die Umschuldung braucht etwas mehr Zeit, dafür liegen mehrere Angebote nebeneinander. Wie sich die Wege unterscheiden, zeigt der Vergleich der Wege zur Anschlussfinanzierung.
Wie läuft die Umschuldung eines Baukredits ab?
Die Umschuldung eines Baukredits läuft in vier Schritten ab: Angebote einholen, Zusage und Vertrag, Abtretung der Grundschuld, Ablösung der Restschuld. Vom Vergleich bis zur Auszahlung vergehen einige Wochen, vor allem für Notar und Grundbuchamt; wovon die Dauer der einzelnen Schritte abhängt, steht unter Wie lange dauert eine Anschlussfinanzierung?.
- Angebote einholen: Sie nennen Restschuld, Objekt und das Ende der Zinsbindung und legen die Angebote mehrerer Institute nebeneinander – einzeln angefragt oder über eine Ausschreibung wie bei Zinsmatch, bei der mehrere Banken auf eine Anfrage bieten.
- Zusage und Vertrag: Das gewählte Institut prüft Unterlagen und Bonität und schließt mit Ihnen den Darlehensvertrag.
- Abtretung der Grundschuld: Die bisherige Bank überträgt die Grundschuld auf die neue. Die Abtretung wird beim Notar erklärt und im Grundbuch vermerkt.
- Ablösung: Zum Stichtag überweist die neue Bank die Restschuld an die bisherige. Von da an zahlen Sie die Rate an das neue Institut.
Was kostet die Umschuldung eines Hauskredits?
Die Umschuldung eines Hauskredits kostet meist einige hundert bis rund 1.500 €, abhängig von der Höhe der Grundschuld. Das Geld geht an Notar und Grundbuchamt für die Abtretung der Grundschuld.
Die Abtretung ist günstiger als eine neue Grundschuld, weil das eingetragene Recht bestehen bleibt und nur die Gläubigerin wechselt. Für die Grundschuld gelten die Vorschriften über die Hypothek entsprechend (§ 1192 Abs. 1 BGB); abgetreten wird sie durch eine schriftliche Abtretungserklärung mit Übergabe des Briefs oder, wenn kein Brief erteilt ist, durch Einigung und Eintragung im Grundbuch (§ 1154 BGB). Würde stattdessen die alte Grundschuld gelöscht und für die neue Bank eine neue bestellt, fielen Gebühren für Löschung, Bestellung und Eintragung an.
Zwei Posten können hinzukommen. Nehmen Sie mehr Geld auf, als die eingetragene Grundschuld deckt, wird für den Mehrbetrag eine zusätzliche Grundschuld eingetragen. Und verzögert sich die Auszahlung über die bereitstellungszinsfreie Zeit hinaus, fallen Bereitstellungszinsen an – üblich sind etwa 0,25 % pro Monat.
Wann lohnt es sich, den Immobilienkredit umzuschulden?
Den Immobilienkredit umzuschulden lohnt sich rechnerisch, sobald die Zinsersparnis höher ist als die Kosten des Wechsels. Der Rechner auf dieser Seite rechnet so: Ersparnis im Monat = Restschuld × Zinsvorteil ÷ 12; Kosten ÷ Ersparnis im Monat = Monate, bis die Kosten wieder drin sind.
Rechenbeispiel: Bei 250.000 € Restschuld und 0,3 Prozentpunkten Zinsvorteil sind es 250.000 € × 0,3 % ÷ 12 = 62,50 €, gerundet 63 € im Monat. Kosten von 1.000 € für Notar und Grundbuch sind nach 1.000 € ÷ 62,50 € = 16 Monaten wieder drin. Die Rechnung nimmt die Restschuld als gleichbleibend an; weil sie durch die Tilgung sinkt, fällt die Ersparnis in späteren Jahren etwas kleiner aus.
| Zinsvorteil | Ersparnis im Monat | Kosten wieder drin nach |
|---|---|---|
| 0,1 Punkte | 21 € | 48 Monaten |
| 0,2 Punkte | 42 € | 24 Monaten |
| 0,3 Punkte | 63 € | 16 Monaten |
| 0,5 Punkte | 104 € | 10 Monaten |
Wann geht die Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentschädigung?
Ohne Vorfälligkeitsentschädigung geht die Umschuldung zum Ende der Zinsbindung und zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung des Darlehens. Endet die Zinsbindung, bevor das Darlehen zurückgezahlt ist, und ist kein neuer Zins vereinbart, können Sie mit einem Monat Frist frühestens zum Ablauf des Tages kündigen, an dem die Zinsbindung endet (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Läuft die Zinsbindung länger als zehn Jahre, dürfen Sie zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) – Einzelheiten unter Darlehen kündigen nach 10 Jahren.
Mitten in der Zinsbindung gibt es ein gesetzliches Recht auf vorzeitige Rückzahlung nur bei einem berechtigten Interesse (§ 500 Abs. 2 BGB); sonst braucht der Bankwechsel das Einverständnis der bisherigen Bank. In beiden Fällen verlangt sie meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ob danach noch eine Ersparnis bleibt, lässt sich vorab grob schätzen.
Häufige Fragen
Kann ich meine Baufinanzierung jederzeit umschulden?
Ohne Vorfälligkeitsentschädigung zum Ende der Zinsbindung oder zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Kündigungsfrist (§ 489 Abs. 1 BGB). Davor nur bei berechtigtem Interesse oder mit Einverständnis der Bank und meist gegen Entschädigung.
Lohnt sich eine Umschuldung trotz Kosten?
Rechnerisch dann, wenn die Zinsersparnis höher ist als die Wechselkosten. Bei 250.000 € Restschuld bringen 0,2 Prozentpunkte weniger anfangs 500 € im Jahr; Kosten von 1.000 € sind dann nach 24 Monaten wieder drin.
Brauche ich für die Umschuldung eine neue Grundschuld?
In der Regel nicht. Die bestehende Grundschuld wird an die neue Bank abgetreten. Eine zusätzliche Eintragung ist nur nötig, wenn das neue Darlehen höher ist als die eingetragene Grundschuld.
Muss die alte Bank der Abtretung zustimmen?
Bei Ablösung der Restschuld ist die alte Bank verpflichtet, die Grundschuld freizugeben oder abzutreten. Den Ablauf koordinieren neue Bank und Notar.
Wie lange dauert eine Umschuldung?
Vom Vergleich bis zur Auszahlung vergehen einige Wochen. Eine feste Zahl gibt es nicht: Die Dauer hängt vor allem davon ab, wie schnell die Unterlagen vollständig sind und wie lange Notar und Grundbuchamt für die Abtretung der Grundschuld brauchen.
Was ist der Unterschied zwischen Umschuldung und Prolongation?
Bei der Prolongation bleiben Sie bei Ihrer bisherigen Bank und vereinbaren einen neuen Zins; an der Grundschuld ändert sich nichts. Bei der Umschuldung wechseln Sie die Bank, und die Grundschuld wird an das neue Institut abgetreten.
Quellen
- § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des DarlehensnehmersBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
- § 500 BGB – Kündigungsrecht des Darlehensnehmers; vorzeitige RückzahlungBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
- § 1154 BGB – Abtretung der ForderungBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
- § 1192 BGB – Anwendbare Vorschriften für die GrundschuldBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
Stand: · Redaktion Zinsmatch · Beispielrechnungen mit Durchschnittszinsen der Bundesbank-Statistik, keine Beratung im Sinne des § 511 BGB. Chancen und Risiken