Zinsbindung: 5, 10, 15 oder 20 Jahre?

Was kostet eine Zinsbindung von 5, 10, 15 oder 20 Jahren?

Eine Zinsbindung von fünf Jahren kostete im August 2026 im Durchschnitt 3,96 % Sollzins, zehn Jahre 3,75 % und mehr als zehn Jahre 3,97 %. Die Tabelle rechnet daraus Monatsrate und Restschuld für 250.000 € bei 2 % anfänglicher Tilgung; die Rate ist Betrag × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12.

Quelle ist die Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank: der Durchschnitt aller Neuabschlüsse über alle Beleihungen und Bonitäten. Sie führt 15 und 20 Jahre gemeinsam in der Klasse „über 10 Jahre“, der Rechenzins ist deshalb für beide derselbe. In den Angeboten einzelner Institute unterscheiden sich 15 und 20 Jahre. Die laufenden Werte stehen unter Zinsen für die Anschlussfinanzierung.

Was bringt eine längere Zinsbindung, und was kostet sie?

Eine längere Zinsbindung hält Zins und Rate über mehr Jahre fest und schützt so vor einem Zinsanstieg; dafür verlangen Banken meist einen höheren Zins. „Meist“, weil es nicht in jedem Monat gilt: Im August 2026 war die Bindung bis fünf Jahre im Durchschnitt um 0,21 Prozentpunkte teurer als die zehnjährige, obwohl sie kürzer ist. Bindungen über zehn Jahre lagen um 0,22 Prozentpunkte über der zehnjährigen.

In Euro: Bei 250.000 € und 2 % Tilgung steigt die Rate von 1.198 € bei zehn Jahren auf 1.244 € bei mehr als zehn Jahren. Das sind 46 € im Monat und in zehn Jahren 46 € × 120 = 5.520 €.

Zweiter Nutzen: Je länger die Bindung, desto kleiner ist der Betrag, der danach zu einem unbekannten Zins neu finanziert werden muss – rund 222.000 € nach fünf Jahren, rund 98.000 € nach zwanzig.

Kann man eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren vorzeitig kündigen?

Eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren können Sie nach zehn Jahren kündigen: Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Der Vertrag kann dieses Recht weder ausschließen noch erschweren (§ 489 Abs. 4 BGB). Wird nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über den Zins oder die Zeit der Rückzahlung getroffen, zählt die Frist ab dieser Vereinbarung.

Die lange Zinsbindung bindet deshalb vor allem die Bank. Sind die Zinsen nach zehn Jahren gefallen, können Sie kündigen und zum niedrigeren Zins neu abschließen; sind sie gestiegen, gilt Ihr Zins bis zum Ende der Bindung weiter. Der Aufpreis ist rechnerisch der Preis dieser Wahlmöglichkeit. Wie Sie den Termin bestimmen, steht unter Darlehen kündigen nach 10 Jahren.

Zinsbindung 10 oder 15 Jahre: Wann rechnet sich die längere?

Die längere Zinsbindung rechnet sich, wenn der Zins für die Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren so weit über dem heutigen Zehnjahreszins liegt, dass er den bis dahin gezahlten Aufpreis wieder einspielt. Ein Anstieg nur um den Aufpreis genügt nicht: Dann zahlen beide Varianten ab dem elften Jahr denselben Zins, und der Aufpreis der ersten zehn Jahre bleibt als Mehrkosten stehen.

Als Faustregel für die Mindestschwelle, ohne Zinseszins gerechnet: Zehnjahreszins + Aufpreis × gesamte Jahre ÷ zusätzliche Jahre. Mit den Durchschnittswerten vom August 2026:

• 15 statt 10 Jahre: 3,75 % + 0,22 Punkte × 15 ÷ 5 = 4,41 %
• 20 statt 10 Jahre, mit demselben Aufpreis: 3,75 % + 0,22 Punkte × 20 ÷ 10 = 4,19 %
• Genau gerechnet liegt die Schwelle höher, weil der Aufpreis auf die höhere Restschuld der ersten Jahre anfällt: bei gleicher Rate und Vergleich der Restschuld am Ende im Beispiel 4,76 % für 15 und 4,47 % für 20 Jahre.
• Liegt der Zins in zehn Jahren über der Schwelle, war die längere Bindung günstiger; liegt er darunter, die zehnjährige.
• Dieselbe Abwägung gilt beim Forward-Darlehen: Dort ist der Aufschlag je Monat Vorlauf der Preis des früh gesicherten Zinses.
• Die Regel sagt nichts darüber, wie sich die Zinsen entwickeln – das weiß niemand. Sie zeigt, welchen Anstieg die längere Bindung braucht; die Entscheidung liegt bei Ihnen.

Wann kommt eine kurze Zinsbindung von 5 Jahren in Betracht?

Eine kurze Zinsbindung von fünf Jahren kommt in Betracht, wenn das Darlehen in dieser Zeit ohnehin endet oder stark schrumpft. Einen Zinsvorteil bringt sie im Durchschnitt derzeit nicht. Die folgenden Punkte sind Kriterien, keine Empfehlung; ob sie zutreffen, wissen nur Sie.

• Verkauf geplant: Wer während der Zinsbindung verkauft und das Darlehen vorzeitig zurückzahlt, schuldet der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 502 Abs. 1 BGB; außerhalb von Verbraucherdarlehen § 490 Abs. 2 BGB). Endet die Bindung vorher, stellt sich die Frage in der Regel nicht.
• Hohe Sondertilgung absehbar: Wer die Restschuld in wenigen Jahren weitgehend zurückzahlen kann, hat am Ende der Bindung nur noch wenig neu zu finanzieren. Was Sonderzahlungen bewirken, zeigt der Rechner zur Sondertilgung.
• Gegenrechnung: Ohne Sondertilgung sind im Beispiel nach fünf Jahren noch 222.403 € offen, 89 % der Ausgangssumme. Für diesen Betrag gilt dann der Zins, den der Markt in fünf Jahren verlangt.

Häufige Fragen

Quellen

• MFI-Zinsstatistik: Zinssätze für Wohnungsbaukredite an private HaushalteDeutsche Bundesbank
• § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des DarlehensnehmersBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• § 490 BGB – Außerordentliches KündigungsrechtBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• § 500 BGB – Kündigungsrecht des Darlehensnehmers; vorzeitige RückzahlungBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• § 502 BGB – VorfälligkeitsentschädigungBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de