Vorfälligkeitsentschädigung: wie hoch, und wann fällt sie weg?

Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn Sie ein Darlehen mit festem Zins während der Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen – etwa beim Verkauf der Immobilie oder bei einer Umschuldung der Baufinanzierung.

Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen – entgeltliche Darlehen eines Unternehmers an Verbraucher, die durch ein Grundpfandrecht gesichert oder für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentums an einer Immobilie bestimmt sind (§ 491 Abs. 3 BGB) – gilt: Während der Zinsbindung dürfen Sie nur vorzeitig zurückzahlen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben (§ 500 Abs. 2 BGB). Die Bank kann dann eine angemessene Entschädigung für den Schaden verlangen, der unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängt (§ 502 Abs. 1 BGB).

Für andere grundpfandrechtlich gesicherte Festzinsdarlehen, etwa an Unternehmen, regelt § 490 Abs. 2 BGB denselben Fall als außerordentliche Kündigung: frühestens sechs Monate nach dem vollständigen Empfang, mit drei Monaten Frist und gegen Ersatz des Schadens. Als berechtigtes Interesse nennt das Gesetz dort das Bedürfnis, die beliehene Immobilie anderweitig zu verwerten – typischerweise der Verkauf.

Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Keine Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn Sie das Darlehen zum Ende der Zinsbindung ablösen oder Ihr Kündigungsrecht nach § 489 BGB nutzen. Bei Verbraucherdarlehen ist der Anspruch der Bank außerdem in zwei Fällen ausgeschlossen (§ 502 Abs. 2 BGB). Die heutigen Regeln der §§ 500 und 502 BGB gelten für Verträge, die seit dem 21. März 2016 geschlossen wurden; auf ältere Verbraucherdarlehen ist das bis dahin geltende Recht anzuwenden (Art. 229 § 38 EGBGB).

• Ende der Zinsbindung: Kündigung mit einem Monat Frist frühestens zum Ablauf der Zinsbindung, wenn kein neuer Zins vereinbart ist (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
• Zehn Jahre nach vollständigem Empfang: Kündigung mit sechs Monaten Frist, auch bei längerer Zinsbindung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) – siehe Darlehen kündigen nach 10 Jahren.
• Sondertilgung im vereinbarten Rahmen: Was der Vertrag als Sondertilgung erlaubt, kostet keine Entschädigung.
• Rückzahlung aus einer Versicherung, die der Darlehensvertrag zur Sicherung der Rückzahlung verlangt (§ 502 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
• Unzureichende Angaben im Vertrag über Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Wie berechnen Banken die Vorfälligkeitsentschädigung?

Banken berechnen die Vorfälligkeitsentschädigung meist nach der Aktiv-Passiv-Methode: Sie vergleichen die Zinsen, die Sie bis zum Ende der Zinsbindung gezahlt hätten, mit dem Ertrag, den die Bank erzielt, wenn sie das zurückgezahlte Geld in sichere Kapitalmarktpapiere anlegt. Abgezogen werden ersparte Verwaltungs- und Risikokosten, das Ergebnis wird abgezinst.

Eine feste Obergrenze gibt es für Immobiliar-Verbraucherdarlehen nicht: Die Deckelung auf 1 % beziehungsweise 0,5 % des zurückgezahlten Betrags gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen (§ 502 Abs. 3 BGB). Verlangen darf die Bank aber nur eine angemessene Entschädigung für den Schaden, der unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängt.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung? Ein Rechenbeispiel

Als grobe Näherung lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung so schätzen: Restschuld × (Vertragszins − Wiederanlagezins) × Restjahre der Zinsbindung × 0,85. So rechnet der Rechner auf dieser Seite. Der Faktor 0,85 ist ein pauschaler Abschlag dafür, dass die Bank abzinst und ersparte Kosten abzieht – eine Annahme des Rechners, keine Vorgabe aus dem Gesetz.

Beispiel mit Entschädigung: 250.000 € Restschuld, Vertragszins 4,0 %, noch vier Jahre Zinsbindung, angenommener Wiederanlagezins 2,6 %. Der Zinsabstand beträgt 1,4 Prozentpunkte: 250.000 € × 1,4 % × 4 × 0,85 = 11.900 €.

Beispiel ohne Entschädigung: derselbe Fall mit einem Vertragszins von 1,6 % – so ist der Rechner voreingestellt. Der Vertragszins liegt unter dem Wiederanlagezins, die Näherung ergibt 0 €. Sie ersetzt nicht die Abrechnung der Bank: Die tatsächliche Entschädigung hängt von Zahlungsplan, Sondertilgungsrechten und der Methode der Bank ab.

Warum fällt bei alten, niedrig verzinsten Darlehen oft nichts an?

Bei Darlehen aus der Niedrigzinszeit entsteht der Bank oft kein Zinsschaden: Liegt der Vertragszins unter dem Zins, zu dem sie das Geld heute wieder anlegen kann, verliert sie durch die vorzeitige Rückzahlung nichts. Wie niedrig diese Vertragszinsen sind, zeigt die Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank: Im Durchschnitt aller Neuabschlüsse mit über fünf bis zehn Jahren Zinsbindung lag der Effektivzins in den Jahren 2016 bis 2021 im Jahresmittel zwischen 1,09 % und 1,72 %. Für solche Verträge lohnt ein genauer Blick in die Abrechnung der Bank.

Was unterscheidet die Vorfälligkeitsentschädigung von der Nichtabnahmeentschädigung?

Die Vorfälligkeitsentschädigung betrifft ein ausgezahltes Darlehen, das vorzeitig zurückgezahlt wird; die Nichtabnahmeentschädigung ist das Gegenstück für ein Darlehen, das gar nicht erst abgenommen wird. Sie kommt etwa in Betracht, wenn ein zugesagtes Forward-Darlehen nicht in Anspruch genommen wird. Wann sie anfällt und wie sie berechnet wird, steht unter Nichtabnahmeentschädigung.

Häufige Fragen

Quellen

• § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des DarlehensnehmersBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• § 490 BGB – Außerordentliches KündigungsrechtBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• § 500 BGB – Kündigungsrecht des Darlehensnehmers; vorzeitige RückzahlungBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• § 502 BGB – VorfälligkeitsentschädigungBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• MFI-Zinsstatistik: Zinssätze für Wohnungsbaukredite an private HaushalteDeutsche Bundesbank
• § 491 BGB – VerbraucherdarlehensvertragBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• Art. 229 § 38 EGBGB – Übergangsvorschrift zur Umsetzung der WohnimmobilienkreditrichtlinieBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de