Redaktion Zinsmatch · Stand
Kurz gesagt
Bei Selbstständigen legen Banken meist den Durchschnitt der Einkommen aus den letzten zwei bis drei Jahren zugrunde, belegt durch Steuerbescheide und eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung. Viele Institute erwarten zudem, dass die Selbstständigkeit seit mindestens drei Jahren besteht. Eine gesetzliche Sonderregel für Selbstständige gibt es nicht; jede Bank legt ihr Verfahren selbst fest.
- Durchschnitt aus zwei bis drei Jahren zählt
- Steuerbescheide und aktuelle BWA sind Pflicht
- Häufig mindestens drei Jahre Selbstständigkeit
- Bei Paaren zählen beide Einkommen, jedes mit eigenen Nachweisen
Welche Unterlagen brauchen Selbstständige für die Anschlussfinanzierung?
Selbstständige und Freiberufler belegen ihr Einkommen für die Anschlussfinanzierung mit Einkommensteuerbescheiden, Jahresabschlüssen oder Einnahmenüberschussrechnungen und einer aktuellen betriebswirtschaftlichen Auswertung. Der Grund steht im Gesetz: Die Bank muss Einkommen, Ausgaben und weitere wirtschaftliche Umstände eingehend prüfen (§ 505b Abs. 2 Satz 1 BGB) und die Angaben überprüfen, soweit erforderlich durch Einsicht in unabhängig nachprüfbare Unterlagen (§ 505b Abs. 3 Satz 3 BGB). Wo Angestellten die Gehaltsabrechnung genügt, braucht es bei Selbstständigen deshalb mehrere Dokumente.
| Unterlage | Wofür die Bank sie braucht |
|---|---|
| Einkommensteuerbescheide | Vom Finanzamt festgestelltes Einkommen der Vorjahre |
| Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen | Gewinn und seine Entwicklung über mehrere Jahre |
| Aktuelle BWA mit Summen- und Saldenliste | Verlauf des laufenden Jahres, für das noch kein Bescheid vorliegt |
| Nachweis über Kranken- und Altersvorsorge | Feste Ausgaben, die vom verfügbaren Einkommen abgehen |
| Darlehensvertrag und Restschuldbestätigung | Restschuld und Ende der Zinsbindung |
| Aufstellung weiterer Verbindlichkeiten | Private und betriebliche Kredite, die das Einkommen binden |
Wie bewerten Banken ein schwankendes Einkommen?
Banken bewerten ein schwankendes Einkommen über den Gewinn mehrerer Jahre statt über ein einzelnes Monatsgehalt – meist über den Durchschnitt der letzten zwei bis drei Jahre. Ein außergewöhnlich gutes Jahr wird dabei nicht voll angesetzt, ein schwächeres Jahr zieht den Durchschnitt nach unten. Wichtig ist eine nachvollziehbare Entwicklung.
Gesetzlich vorgegeben ist kein Rechenweg, nur der Maßstab: Es muss wahrscheinlich sein, dass Sie Ihre Verpflichtungen vertragsgemäß erfüllen (§ 505a Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Bank darf dabei einen nach der Lebenserfahrung anzunehmenden Verlauf unterstellen, solange keine konkreten Anhaltspunkte dagegen sprechen (§ 3 Abs. 1 der Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung). Einen erwarteten deutlichen Anstieg des Einkommens darf sie nur ansetzen, wenn Ihre Unterlagen ihn ausreichend belegen (§ 4 Abs. 4 Satz 3 der Verordnung) – Aufträge und Verträge zählen also, soweit sie dokumentiert sind.
Was gilt, wenn ein Partner angestellt und einer selbstständig ist?
Nehmen beide Partner das Darlehen gemeinsam auf, prüft die Bank beide Einkommen – jedes mit den Nachweisen seiner Art: Gehaltsabrechnungen für die angestellte Person, Steuerbescheide und Auswertungen für die selbstständige oder freiberufliche. Das feste Gehalt ist der planbare Teil der Haushaltsrechnung, das schwankende Einkommen kommt mit seinem Durchschnitt mehrerer Jahre hinzu. Die Selbstständigkeit eines Partners schließt die Anschlussfinanzierung also nicht aus; sie verlängert vor allem die Liste der Unterlagen.
Wie stark das schwankende Einkommen zählt, legt jedes Institut selbst fest. Zwei Punkte sind für Paare wichtig: Wer den Darlehensvertrag mitunterschreibt, haftet für die gesamte Schuld, nicht nur für einen Anteil. Und für den Anschlussvertrag mit der bisherigen Bank schreibt das Gesetz eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung nur vor, wenn der Darlehensbetrag deutlich erhöht wird (§ 505a Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB) – eine neue Bank prüft dagegen vollständig. Hat sich ein Partner erst während der Zinsbindung selbstständig gemacht, kann dieser Unterschied ins Gewicht fallen.
Was beschleunigt die Prüfung bei Selbstständigen?
Die Prüfung beschleunigt vor allem ein vollständiges Dossier: alle Unterlagen aktuell, gut lesbar und in einem Zug eingereicht. Rückfragen kosten bei Selbstständigen oft Wochen. Ein Dossier lässt sich zudem mehrfach verwenden – einmal zusammengestellt, kann dieselbe Anfrage mehreren Instituten vorliegen. Im Einzelnen hilft:
- Unterlagen vollständig und als PDF bereitstellen
- BWA aktuell halten – üblich ist ein Stand, der nicht älter als drei Monate ist
- Außergewöhnliche Jahre kurz erläutern
- Private und betriebliche Verbindlichkeiten trennen
- Steuerberater für Rückfragen erreichbar halten
Warum bewerten Banken Selbstständige unterschiedlich?
Banken bewerten Selbstständige unterschiedlich, weil das Gesetz nur das Ziel der Prüfung vorgibt und jedes Institut sein Verfahren selbst festlegen muss (§ 505b Abs. 4 BGB). Der Umfang der Prüfung richtet sich nach dem Einzelfall; selbst von eigenen standardisierten Vorgaben darf eine Bank abweichen (§ 2 Abs. 3 der Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung). Manche Institute sind auf Freiberufler eingestellt, andere zurückhaltend.
Am schnellsten ist die Verlängerung bei der Hausbank: ein Angebot unterschreiben, keine neue Grundschuld. Wer mehrere Einschätzungen sehen will, schreibt seine Anfrage einmal aus und lässt Banken darauf bieten – den Weg beschreibt die Seite Anschlussfinanzierung für Selbstständige: Banken vergleichen. Nach einer Absage hilft der Beitrag Anschlussfinanzierung abgelehnt weiter.
Häufige Fragen
Bekomme ich als Selbstständiger schlechtere Zinsen?
Nicht zwingend. Entscheidend sind Beleihung und Tragfähigkeit. Bei guter Einkommenshistorie sind die Konditionen vergleichbar.
Was, wenn meine Selbstständigkeit jünger als drei Jahre ist?
Dann wird es schwieriger, aber nicht unmöglich. Eine niedrige Beleihung und ein zweites Einkommen im Haushalt helfen.
Mein Partner ist angestellt, ich bin freiberuflich – wessen Einkommen zählt?
Beide, wenn Sie das Darlehen gemeinsam aufnehmen. Das Gehalt wird mit Gehaltsabrechnungen belegt, das freiberufliche Einkommen mit Steuerbescheiden und einer aktuellen Auswertung. Wie stark die Bank das schwankende Einkommen ansetzt, legt sie selbst fest. Beide haften für die gesamte Schuld.
Welche Unterlagen verlangt die Bank von Freiberuflern?
Im Kern dieselben wie von Gewerbetreibenden: Einkommensteuerbescheide, Einnahmenüberschussrechnungen und eine aktuelle Auswertung des laufenden Jahres, dazu Nachweise über Kranken- und Altersvorsorge sowie Darlehensvertrag und Restschuldbestätigung.
Zählt die Bank Einkünfte aus Vermietung mit?
In der Regel ja, meist mit einem Abschlag für Kosten und Leerstand. Mögliche, aber ungewisse Mietsteigerungen bleiben außer Betracht (§ 4 Abs. 1 Nr. 3 der Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung).
Kann ich die Unterlagen später nachreichen?
Ja, aber jede fehlende Unterlage verzögert die Entscheidung. Bei Zinsmatch sehen Sie vorab, was noch fehlt.
Quellen
- § 505a BGB – Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei VerbraucherdarlehensverträgenBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
- § 505b BGB – Grundlage der Kreditwürdigkeitsprüfung bei VerbraucherdarlehensverträgenBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
- § 2 ImmoKWPLV – Grundlagen der KreditwürdigkeitsprüfungBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
- § 3 ImmoKWPLV – Anforderungen an die Einschätzung der WahrscheinlichkeitBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
- § 4 ImmoKWPLV – Bei der Kreditwürdigkeitsprüfung zu berücksichtigende FaktorenBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
Stand: · Redaktion Zinsmatch · Beispielrechnungen mit Durchschnittszinsen der Bundesbank-Statistik, keine Beratung im Sinne des § 511 BGB. Chancen und Risiken