Finanzierung eines Mehrfamilienhauses: Kapitaldienstdeckung berechnen

Wie bewerten Banken ein Mehrfamilienhaus?

Banken bewerten ein Mehrfamilienhaus nach seinem Ertrag: Grundlage ist der Ertragswert, also die nachhaltig erzielbare Miete abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Daraus leiten sie den Beleihungswert ab, der meist unter dem Marktwert liegt. Zusätzlich prüfen sie Lage, Zustand, Leerstand und Mieterstruktur. Bei der Immobilienfinanzierung eines Mehrfamilienhauses zählt deshalb vor allem, ob die Nettomiete den Kapitaldienst trägt.

Wie wird die Kapitaldienstdeckung berechnet?

Die Kapitaldienstdeckung ist das Verhältnis der Jahresnettokaltmiete zum jährlichen Kapitaldienst, also zu Zins und Tilgung eines Jahres. Sie heißt auch Kapitaldienstdeckungsgrad, englisch Debt Service Coverage Ratio (DSCR). Ein Wert von 1,0 bedeutet, dass die Mieten Zins und Tilgung genau decken; bei 1,2 übersteigen sie den Kapitaldienst um 20 %.

Das Rechenbeispiel verwendet die Ausgangswerte des Rechners auf dieser Seite: 72.000 € Jahresnettokaltmiete, 900.000 € Darlehen, 2 % Tilgung und 3,75 % Sollzins – der Durchschnitt der Bundesbank-Statistik für über fünf bis zehn Jahre Zinsbindung im August 2026, ein Beispielwert und kein Angebot.

• Kapitaldienst = Darlehen × (Sollzins + Tilgung): 900.000 € × (3,75 % + 2 %) = 51.750 € im Jahr
• Kapitaldienstdeckung = Jahresnettokaltmiete ÷ Kapitaldienst: 72.000 € ÷ 51.750 € = 1,39

Welche Kapitaldienstdeckung erwarten Banken?

Eine feste Grenze für die Kapitaldienstdeckung gibt es nicht; häufig genannt wird ein Rahmen von etwa 1,1 bis 1,3 – die Nettomiete soll den Kapitaldienst also um 10 bis 30 % übersteigen. Das ist ein häufig genannter Rahmen, keine Regel einer bestimmten Bank: Jedes Institut legt seine Anforderungen selbst fest. Der Rechner ordnet entsprechend ein – unter 1,1 eng, ab 1,1 im üblichen Rahmen, ab 1,3 komfortabel. Banken rechnen außerdem vorsichtiger als das Beispiel: Sie setzen meist nachhaltig erzielbare Mieten an und ziehen Bewirtschaftungskosten sowie ein Mietausfallwagnis ab. Die Deckung, mit der ein Institut rechnet, liegt deshalb unter dem Wert der einfachen Formel.

Wie viel Darlehen tragen die Mieten?

Wie viel Darlehen die Mieten tragen, ergibt dieselbe Formel, nach dem Darlehen umgestellt: Darlehen = Jahresnettokaltmiete ÷ geforderte Deckung ÷ (Sollzins + Tilgung). Bei 72.000 € Miete, 3,75 % Sollzins und 2 % Tilgung sind das bei einer geforderten Deckung von 1,2 rund 1.043.000 €. Das ist eine Rechengröße allein aus der Miete; wie viel ein Institut tatsächlich finanziert, hängt außerdem vom Beleihungswert ab.

Welche Unterlagen verlangen Banken für ein Mehrfamilienhaus?

Für ein Mehrfamilienhaus verlangen Banken mehr Unterlagen als für ein Eigenheim, weil sie den Ertrag des Objekts prüfen. Ein vollständiges Dossier verkürzt die Prüfung.

• aktuelle Mieterliste mit Flächen und Mieten
• Mietverträge der größten Einheiten
• Aufstellung der Bewirtschaftungskosten
• bei Gesellschaften: Jahresabschlüsse und Handelsregisterauszug

Was ändert sich bei der Anschlussfinanzierung eines Mehrfamilienhauses?

Bei der Anschlussfinanzierung eines Mehrfamilienhauses wird die Kapitaldienstdeckung mit dem neuen Zins neu gerechnet. Wer aus einer Zinsbindung mit niedrigerem Zins kommt, sieht bei gleicher Miete einen niedrigeren Wert als bisher – die Tabelle zur Kapitaldienstdeckung zeigt, wie stark ein halber Prozentpunkt wirkt. Als Eigenkapital zählt, was bereits getilgt ist; entscheidend ist der Beleihungsauslauf im Verhältnis zum Beleihungswert. Wo die Zinsen stehen, zeigt die Seite Zinsen für die Anschlussfinanzierung. Der Weg zur Anfrage steht für private Vermieter unter Anschlussfinanzierung für Vermieter, für Gesellschaften unter Finanzierung für Unternehmen.

Häufige Fragen

Quellen

• MFI-Zinsstatistik: Zinssätze für Wohnungsbaukredite an private HaushalteDeutsche Bundesbank