WEG-Kredit: Voraussetzungen, Beschluss und Haftung

Was ist ein WEG-Kredit?

Ein WEG-Kredit, auch WEG-Darlehen oder Verbandskredit, ist ein Darlehen, bei dem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst Darlehensnehmerin ist – nicht die einzelnen Eigentümer. Möglich ist das, weil die Gemeinschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen kann (§ 9a Abs. 1 WEG). Finanziert werden damit vor allem größere Maßnahmen an Dach, Fassade oder Heizung. Die Raten zahlt die Gemeinschaft aus dem Hausgeld. WEG-Kredite werden meist ohne Grundschuld vergeben; Banken stützen sich auf die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft und die Hausgeldeinnahmen.

Sonderumlage, Rücklage oder WEG-Kredit – was ist der Unterschied?

Für eine WEG gibt es drei Finanzierungsmöglichkeiten: die Erhaltungsrücklage, die Sonderumlage und den WEG-Kredit – sie unterscheiden sich darin, wann die Eigentümer zahlen. Die Rücklage ist bereits angespart; ihre Ansammlung gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Die Sonderumlage verlangt den fehlenden Betrag auf einmal. Der Kredit verteilt ihn über die Laufzeit und kostet dafür Zinsen. Die Wege lassen sich kombinieren, etwa Rücklage für einen Teil und Kredit für den Rest.

Welche Voraussetzungen und welchen Beschluss braucht ein WEG-Kredit?

Ein WEG-Kredit setzt einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus: Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft beim Abschluss eines Darlehensvertrags nur aufgrund eines solchen Beschlusses (§ 9b Abs. 1 WEG). Von sich aus ist er zu Maßnahmen berechtigt, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die eine Frist wahren oder einen Nachteil abwenden sollen (§ 27 Abs. 1 WEG). Über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen die Eigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 19 Abs. 1 WEG); es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Dass auch ein langfristiger, hoher Kredit ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, hat der Bundesgerichtshof entschieden – noch zum früheren Wohnungseigentumsrecht (BGH, Urteil vom 25. September 2015 – V ZR 244/14). Danach muss der Beschluss die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, die Laufzeit und den Zinssatz oder dessen Obergrenze nennen und erkennen lassen, ob der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist oder eine Anschlussfinanzierung nötig wird. Das Risiko einer Nachschusspflicht muss vor der Beschlussfassung erörtert worden sein und aus dem Protokoll hervorgehen. Banken prüfen zusätzlich:

• Zahl der Einheiten und Zusammensetzung der Gemeinschaft
• Hausgeldrückstände und Erhaltungsrücklage
• Beschluss und Vollmacht der Verwaltung
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Wie haften die Eigentümer für einen WEG-Kredit?

Für einen WEG-Kredit haftet die Gemeinschaft als Darlehensnehmerin; daneben haftet jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 9a Abs. 4 WEG). Das gilt für Verbindlichkeiten, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder fällig geworden sind. Von einem Eigentümer mit 42 von 1.000 Anteilen kann die Bank also 42 Tausendstel einer offenen Forderung verlangen, nicht den ganzen Betrag.

Im Innenverhältnis kann die Belastung höher ausfallen. Fällt ein Eigentümer mit dem Hausgeld aus, muss die Gemeinschaft die Rate trotzdem aufbringen – die übrigen tragen den Ausfall über das Hausgeld mit. Über diese Nachschusspflicht muss nach dem genannten Urteil vor dem Beschluss gesprochen werden.

Wie werden die Kosten eines WEG-Kredits verteilt?

Die Kosten eines WEG-Kredits trägt jeder Eigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils, soweit nichts anderes vereinbart ist; für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten können die Eigentümer eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 WEG). Für bauliche Veränderungen verweist § 16 Abs. 3 WEG auf die eigenen Regeln des § 21 WEG.

Rechenbeispiel mit den Ausgangswerten des Rechners: Die Gemeinschaft nimmt 600.000 € auf und tilgt sie in 15 Jahren vollständig; der Beispielzins beträgt 4,2 %. Die Rate der Gemeinschaft liegt dann bei 4.499 € im Monat. Ein Eigentümer mit 42 von 1.000 Miteigentumsanteilen trägt davon 4.499 € × 42 ÷ 1.000 = 189 € im Monat; bei 24 Einheiten sind es im Durchschnitt 187 € je Einheit. Als Sonderumlage wären für denselben Anteil 25.200 € auf einmal fällig. Über die 15 Jahre zahlt dieser Eigentümer mit dem Kredit zusammen rund 34.000 € – der Unterschied sind die Zinsen. Die 4,2 % sind eine Annahme des Rechners, kein Angebot.

Wie kommt eine Gemeinschaft an Angebote für ein WEG-Darlehen?

Angebote für ein WEG-Darlehen holt in der Regel die Verwaltung ein – bei einzelnen Banken, über einen Vermittler oder über eine Ausschreibung. Nur wenige Banken bieten WEG-Kredite an, und die Konditionen unterscheiden sich deutlich. Auf Zinsmatch schreibt die Verwaltung die Anfrage einmal aus, und mehrere Institute bieten; wie das abläuft, steht unter WEG-Sanierung finanzieren, die Funktionen für Verwaltungen unter Finanzierungen für Hausverwaltungen. Beschließt die Gemeinschaft stattdessen eine Sonderumlage, kann ein Eigentümer seinen Anteil mitfinanzieren, wenn bei ihm ohnehin eine Anschlussfinanzierung ansteht – siehe Anschlussfinanzierung mit Modernisierung.

Häufige Fragen

Quellen

• § 9a WEG – Gemeinschaft der WohnungseigentümerBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• § 9b WEG – VertretungBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• § 16 WEG – Nutzungen und KostenBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• § 19 WEG – Regelung der Verwaltung und Benutzung durch BeschlussBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• § 27 WEG – Aufgaben und Befugnisse des VerwaltersBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• § 25 WEG – BeschlussfassungBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de
• § 21 WEG – Nutzungen und Kosten bei baulichen VeränderungenBundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de